Proprietari di casa, latifondisti, conti e duchi dell’investimento in immobili venite a me!
Lo sapete sì come si calcola la rendita immobiliare di un appartamento in affitto?
Me sa de no.
Gli italiani amano l‘investimento nel mattone, però poi lo gestiscono un po’ maluccio, non sanno come confrontarlo con altre forme di investimento e fanno i conti un po’ allegrotti!
Ok la smetto con il mio odio per i palazzinari, quindi inforcate cazzuola e …
No scusate, mi son fatto prendere la mano e ho toppato tutto. In realtà non serve una cazzuola e non serve un caschetto (ma andate in giro sempre così?), basta una calcolatrice, un piccolo e meraviglioso excel o digitare quattro tasti sul calcolatore online in questa pagina.
Insomma, oggi vi spiego come calcolare correttamente il rendimento di un investimento in immobili. Parliamo quindi dell’acquisto di una seconda casa per darla in affitto, per farne un B&B oppure una casa vacanza.
In breve: la rendita di un immobile in affitto si calcola così: (affitto annuo lordo – costi annui) / costo totale dell’immobile × 100. Nel costo totale vanno messi prezzo, notaio e spese di acquisto e ristrutturazione, nei costi annui tasse (IMU, cedolare secca), manutenzione, assicurazione e periodi sfitti. Qui sotto trovate il calcolatore online e il file Excel da scaricare gratis.
Costi, spese e guadagni di un immobile
Prima di andare a vedere la formula e come si calcola la rendita immobiliare serve raccogliere un po’ di informazioni.
Prezzo di acquisto dell’immobile
Questa è la più semplice.
Se avete già comprato l’immobile vi basta pensare a quanto lo avete pagato.
L’errore, secondo me, è quello di considerare solo il costo vivo dell’appartamento ma, in realtà, bisognerebbe aggiungere anche i costi per il rogito e quelli delle eventuali ristrutturazioni per renderlo abitabile.
Potreste anche inserire i costi finanziari per l’acquisto tramite mutuo, ma in questo caso non contate sul mio aiuto. Questo elemento infatti non lo inserirò nel conteggio.
Se invece state pensando di acquistare un immobile calcolate a spanne i costi che ho elencato sopra, la formula in ogni caso sarà:
PREZZO IMMOBILE = Prezzo finale immobile + spese burocratiche + + Costi di ristrutturazione
Reddito lordo dell’affitto
La seconda informazione per calcolare correttamente il rendimento di un immobile è il reddito lordo annuo che otterrete affittando l’immobile. Lo potete calcolare su dati certi (tipo contratti in essere) oppure facendo una ricerca sui prezzi di mercato.
È molto semplice da calcolare:
REDDITO LORDO = Affitto mensile * 12 mesi
Costi operativi (o di gestione)
Ogni anno la vostra casa ha dei costi di gestione.
Sono spese quasi fisse ma alcune si presentano ogni anno (come le tasse, anche se possono variare) altre invece si presentano improvvisamente (i costi di manutenzione).
In generale parliamo di spese per un immobile:
- Tasse, sia la tassa sulla proprietà (IMU) sia le tasse sull’affitto a carico del proprietario che dipendono dalla tipologia di contratto
- Manutenzione: si tratta dei costi a carico del proprietario. Non li avrete sempre ma è il caso di mettere una cifra forfettaria ogni anno e non solo nel periodo in cui sono previsti. Avrete così un calcolo più preciso.
- Assicurazioni. In generale l’assicurazione del condominio copre la maggior parte dei problemi, ma siete sicuri di voler lasciare il vostro bene più prezioso scoperto?
- Condominio: le spese straordinarie e la parte di quelle ordinarie che non potete far pagare all’inquilino restano a voi.
- Periodi sfitti: tra un inquilino e l’altro passano settimane o mesi senza affitto, e a volte qualcuno smette di pagare. Toglietene una stima ogni anno dagli incassi.
Come sapete la sfiga ci vede chiarissimo e ogni anno avrete qualche problema. Certo, se ogni anno si spacca un tubo dell’acqua o avete fatto un acquisto di merda o vi fate fare il lavoro da un idraulico inabile alla vita oppure siete delle teste di cazzo che affittano una cantina a poveri studenti.
Non fate i furbi su questi conti, come fanno molti italiani.
Valutate le spese dell’immobile secondo il principio del total cost of ownership cioè il modello più onesto in assoluto.
Sottovalutare i costi può portarvi a una valutazione sbagliata del rendimento nell’investimento immobiliare.
Come calcolare la rendita immobiliare
Abbiamo tutte le informazioni necessarie perciò possiamo procedere per calcolare la formula del rendimento percentuale di un investimento in un immobile.
Prima di tutto dobbiamo sottrarre i costi operativi annui al reddito lordo dato dall’affitto:
REDDITO NETTO ANNUO = Reddito Lordo - Costi operativi
Abbiamo ora il reddito netto e quindi:
REDDITIVITÀ % = (Reddito Netto Annuo / Costo Complessivo Acquisto) x 100.
Per completezza potreste usare anche questa formula:
(Reddito Annuo Lordo - Costi operativi annuali) / Costo totale immobile
Sia come sia finalmente abbiamo la percentuale chiara di quanto ha reso il vostro investimento immobiliare, contenti?
Calcolo della rendita immobiliare
Considerate le informazioni precedenti potete inserire i dati in questo comodo calcolatore di rendita immobiliare e lasciar tutto alla dea bendata.
Excel calcolatore rendimento affitto
Se invece non ti fidi di questi farraginosi grafici interattivi puoi scaricare il mio file excel. Segui le istruzioni per usare il file perché se me lo chiedi manco ti rispondo.
Usare la rendita immobiliare per valutare l’acquisto
Mettiamo che invece di voler calcolare il rendimento di una casa in vostro possesso stiate valutando un investimento immobiliare, come fare per capire se l’investimento è conveniente?
Beh, per capirlo vi basta conoscere (o calcolare) il rendimento medio della via, quartiere o città e moltiplicarlo per il prezzo di acquisto.
In questo esempio ho considerato un rendimento medio del 7% (anche se il rendimento medio storico è minore) e un prezzo di acquisto di 50.000€
INVESTIMENTO MEDIA MERCATO = 50.000€ * 0,07 = 3.500€
Per fare un investimento in linea con la media della zona dovrete quindi avere un reddito netto annuo pari a 3.500€.
Occhio però a non confondere lordo e netto. Secondo idealista nel terzo trimestre 2026 le case in Italia rendevano in media l’8,6% lordo, ma con forti differenze: il 4,8% a Milano, il 5,8% a Napoli, il 6% a Roma. Sono rendimenti calcolati su prezzi e affitti richiesti negli annunci, prima di tasse, condominio, manutenzione e sfitti. Tolto tutto, un 7% netto è un ottimo risultato e nelle grandi città è quasi impossibile.
Ora aprite il vostro sito di case preferito e vedete il prezzo medio dell’affitto nella zona. Se è superiore al vostro calcolo state facendo un buon acquisto, se è inferiore beh state a pija una sola.
In questo senso questo calcolo può essere utile per valutare il giusto prezzo di acquisto (un’alternativa al metodo tradizionale).
Domande frequenti sulla rendita immobiliare
Come si calcola la rendita di un affitto?
Sottraete dall’affitto annuo lordo tutti i costi annui dell’immobile e dividete il risultato per il costo totale di acquisto, spese comprese. Moltiplicando per 100 avete il rendimento netto in percentuale.
C’è un file Excel per calcolare la rendita di un immobile?
Sì, nell’articolo trovate il mio file Excel gratuito (su Google Fogli) e un calcolatore online da usare senza scaricare nulla.
Qual è un buon rendimento per un immobile in affitto?
Dipende dalla zona e dai rischi. Se il rendimento netto è basso, intorno al 4%, conviene confrontarlo con alternative come gli ETF, che non hanno inquilini, manutenzione e sfitti.
Quanto si paga di tasse sull’affitto?
Con la cedolare secca il 21% del canone, il 10% con il canone concordato. Per gli affitti brevi è il 21% su un immobile a scelta e il 26% sul secondo, e dal terzo appartamento si presume un’attività d’impresa, con partita IVA.
Rendita immobiliare e rendita catastale sono la stessa cosa?
No. La rendita da affitto è il guadagno dell’immobile, la rendita catastale è il valore fiscale usato per le tasse. Ne parlo nella guida alla valutazione di un immobile.
Il 7% netto è un buon rendimento per un affitto?
Sì, è un ottimo risultato. Nel terzo trimestre 2026 il rendimento medio delle case in Italia era dell’8,6% lordo secondo idealista, ma a Milano e Roma si sta tra il 5% e il 6%: tolti tasse, condominio, manutenzione e sfitti, il netto scende parecchio.
Come si calcola il ROI di un immobile in affitto?
Il ROI di un affitto è il reddito netto annuo diviso per quanto avete investito, per 100: è la stessa formula della rendita che trovate nell’articolo. Se avete comprato con il mutuo, dividete per i soldi usciti dalle vostre tasche (anticipo e spese) e mettete gli interessi tra i costi.
Conclusioni sul calcolo del rendimento di un immobile
Abbiamo visto con una semplice formula come calcolare il rendimento di un immobile. Questo calcolo vi permette anche di valutare la convenienza di un investimento.
Se ad esempio il vostro investimento è del 4% potreste vedere se esistono soluzioni migliori. Ad esempio potreste investire su un ETF evitando inoltre numerose rotture di coglioni che, per loro natura, prevedono gli immobili.
Questo calcolo non mette poi in conto i rischi di sistema del settore immobiliare. Oltre a sfighe catastrofiche ci potrebbe essere un rialzo delle tasse (ciao riforma del catasto), l’occupazione abusiva dell’appartamento, il degrado della città o del quartiere oppure i lavori imposti dalla direttiva europea case green, che chiede di tagliare i consumi delle case del 16% entro il 2030. Non vieta di vendere o affittare, ma una casa in classe F o G rischia di valere e rendere meno.
Insomma valutate correttamente tutto comprese le alternative.
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